高校物业管理现状分析及对策研究

    一、高校物业办理的含义和特性 

(一)高校物业办理的含义 

高校物业办理是社会物业办理下的,依据高校物业的不凡法律关系和高校自身不凡使命的物业办理。依据物业办理的定义,高校物业办理是指专门的办理部门、机关受黉舍和师生的委托,依照国度无关法律法规、尺度及条约、契约划定,运用古代办理迷信和先进技巧,经由过程经济手段对物业实施一致的业余化办理,并向黉舍或师生提供全方位、多层次的综合办事,在办事中举行相互沟通与交流,从而修筑一种和谐、健康向上的人文环境,推动黉舍整体进步。高校物业办理是一种集办理、运营、办事、教诲为一体的系统工程。 

具体而言,高校物业办理可分为教职工生活区的物业办理、学生生活区的物业办理和教学区的物业办理。就其办理办事的内容而言,包孕屋宇及基础设施、公众设施的办理及屋宇保护
与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等办理与维修;综合办事包孕辖区内的治安、环境卫生、生活办事等。别的还可以根据师生的不凡需,提供其他专项、特约、代办等多种办事,生长有益于师生的商业办事项目。 

(二)高校物业办理与社会物业办理的区别 

高校的物业存在物业的普遍性,同时又存在其不凡性,决定了高校的物业办理与社会物业办理存在相反之处,又有所区别。 

起首,机关配置差别。高校物业办理机关通常是后勤集团下属分公司,但又受黉舍办理部门的指挥,只提供惯例性的公众办事;社会物业办理则跟房地产公司挂钩,办事范围更宽,办事对象更广。 

其次,企业行为性子差别。除少数高校是经由过程竞标获得物业办理运营权外,大部分是以契约方式委托后勤总公司办理,更为重的是办理体系体例正由行政福利性办理转向市场化、业余化、社会化的古代物业办理。而社会物业办理是企业行为,商业活动。 

最初,资金来源差别。高校物业办理经费基本上是黉舍依照社会物业办理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨;而社会物业办理是依照物业办理条例划定的办理尺度,结合行业和物价要素直接向业主收取。 

(三)高校物业办理的特性 

高校物业办理在遵从物业办理普遍准绳和求下,存在自身的特性 

1.高校物业办理是基于《物权法》和《物业办理条例》规制求和市场经济生长客观规律建设和生长的物业办理类型之一。 

2.高校物业办理必须办事于教诲主体在教书育人中的目的求,满足物业自身相关联的差别主体在教学、科研、深造、生活中的权利需要。经由过程办事性互动促进教学科研的生长,进而进步经济效益。 

3.依据差别的物权,建立差别物业办理体系体例和模式,实现分类办理,细化办理和办事目的。明白私有产权和公有产权物业办理范围,对实际中产权相互交叉物业的办理和办事关系举行了了。 

4.高校物业办事和办理必须结合市场经济体系体例下的尺度,拟定和尺度高校物业办理办事内容和免费尺度。物业办理企业的选择和条约签署必须以能够顺应黉舍不凡求为准绳,在结构的设计和机制建立及运转中,施展差别主体在物业办理中踊跃的监督作用。 

二、高校物业办理现状 

高校物业办理现已初步构成
,有了专门的机关、业余的队伍,也有一定的办事范围,初步建立了较为完满的、存在高校自身特色的办理办事体系,办事质量较从前有了新的进步。但在办理体系体例、运转模式、办事范围、办事本能机能上,各高校又并不相反。现存的高校物业办理主有以下方式 

(一)沿用事业办理的物管企业 

成立了物业公司或物业办理中心,但彻底还是事业型办理,这种情况的物业办理企业在高校中较为多见。这类物管方式已经走出了酝酿的阶段,萌芽出来了物业办理企业,但从黉舍决策者到业者的思想还没有构成
物业办理概念,这类物管企业常常
涉及了一定的物业办理本能机能,但还没有物业办理条约,也没有业主公约和业主委员会;在办理上,黉舍对其也是依照一个处室来看待。 

(二)半企业化的物业办理 

同时具备企业和事业“双重性格”,这种情况在高校中较为普遍。有的物管机关已是一个企业,取患了自力法人资格,但只能像原来的后勤处,黉舍还没有将所有属于物业办理的本能机能归整,因此物业办理企业还不健全。黉舍对物业办理的免费举行补助,这种带有福利性子、价钱很低、只能勉强保持
基本运转的物管方式,达不到高尺度求。这些半企业化的物业办理企业一般不具备走向市场的条件。 

(三)彻底企业化的物业办理,走出高校,占领校外市场 

这类高校中的物业办理企业是高校后勤社会化改造的排头兵,常常
成立较早,黉舍给以足够的政策,外部市场环境好;同时,从业者有敏锐的思想和市场开拓精神。然而,因为大部分高校的“小我私家庇护”政策,这种模式较少。 

(四)引进社会业余物业公司,部分执行尺度化物业办理 

黉舍一般是将新型的办公区域或学生公寓交给业余物业办理公司,执行较为尺度的物业办理,保持其清洁、整洁、安全的环境。但这种办理因为比拟繁多,主靠行政拨款来启动物业办理工作的运转,物业办理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业办理中也占有一定份额,并且呈逐步上升趋向。 

三、高校物业办理存在的问题 

高校物业办理因为起步较晚,加上自身是由后勤转型而来,因此,在体系体例、办理模式和办理过程中还存在缺乏

不置可否。 

(一)物业办理实体的法人地位不明白,物业办理体系体例转变不彻底 

高校物业办理现行的办理体系体例和运转机制依然
存在政企不分、责权不明的现象,在资产占用、受益分配和行政决策等方面依然带有长官意志和行政色彩。后勤资产界定不了了、固定资产存在方式模糊,物业办理实体只有运用权、运营权,没有所有权,因而也就无从谈起进入市场和真正的自负盈亏,也就没法执行真正意思上的物业办理市场化、社会化、业余化与尺度化。 

(二)办理办事观念落后,办理人员知识老化

  因为高校物业办理大部分是由原来的后勤转型而来,良多办理人员还停留在原有的行政办理上,“办事第一、用户至上”的观念比拟淡漠,其市场知识、市场运转教训和方式缺乏

不置可否。无论是由物业办理公司,还是高校后勤集团实体介入的高校物业办理运转机制,都存在着重效益、轻办理和办事的现象,淡化了高校物业育人的不凡求。 

(三)物业办理办事价钱体系不完满 

随着物业办理社会化改造的不断深化,逐渐涌现了许多深层次问题,物业办理的办事价钱问题就是其一。起首,市场交易准绳难以确定物业办理办事免费价钱,而采取
行政办法拟定了更多的价钱,黉舍与物业办理实体经由过程讨价还价后,指定的物业免费尺度依据不充分,尺度不迷信。其次,黉舍与物业办理实体在定价依据的认识上存在很大的差距。黉舍没有真正意思上资产剥离,物业办理实体也就没有履行资产保值增值义务,单方认同平正价钱很难构成
。其三,在师生员工的思想中长期存在的福利性子的物业办理办事意识,是调整平正物业办理办事价钱的强大压力。物业办理费尺度低、收缴难度大,使社会化物业办理资金缺乏足够的资金支撑。 

四、加强和完满高校物业办理对策 

国度在高校推行后勤社会化改造,主在于减轻黉舍在后勤上的负担,进步后勤办事质量和办理程度,改良师生的深造、工作、生活环境,逐步从黉舍办后勤改为尺度的实体办后勤。在市场经济体系体例下,物业的办理、修缮、办事的唯一出路就是改造。 

(一)理顺物业办理体系体例和运转机制 

高校后勤社会化改造引入物业办理模式,旨在对物业实施业余化的办理和运营,经由过程对高校外部

暮气特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿办事,构成
存在高校特色的物业办理模式。起首,需从改造原有的办理体系体例和运转机制下手2,将原隶属于物业办理范畴的资产、人员等成建制地从行政办理系统中尺度分离出来,组建自主运营、自负盈亏、自力核算,并到工商办理部门正式挂号注册的物业办理企业,不再按高校下属行政结构办理。其次,需将原有办事区域内的运营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业办理公司,以增加其造血和生长能力。再次,黉舍住宅区的教职工作为业主,应按尺度缴纳专项维修资金,设立专门的账户,专款公用。同时,成立住宅区业主委员会,由业委会代表业主与物业办理公司商谈具体的办事求、内容和尺度及应缴纳的物业办理费并签署条约。最初,黉舍的其他区域也按区分所有权缴纳专项维修资金或签署维修条约,并支付照应的物业办理费。而黉舍应将主精神放在如何加强监督办事质量上。 

物业办理公司应严格依照企业化办理,进步运转机制,建立一套完好的、迷信尺度的办理制度、工作尺度和办事法式,自动接收校方和师生员工的监督,并以此作为自己尺度化运营办理的重条件之一;坚持以办事为本,根据师生员工的消费层次,生长多元化、多层次的有偿办事,弥补物业办理经费的缺乏

不置可否,充分体现高校物业办理的商品属性和教诲属性。 

(二)培育高本质物业办理人员,进步物业办理程度 

高校物业办理作为一个新兴行业,对物业办理人员的思想政治本质、业务技巧本质、文化本质、身体心理本质的求越来越高,需经由过程本质教诲、岗位培训、技巧查核等方式来培育一批懂业余、会运营、善办理的办理人才,并投入资金从校外引进业余人才,进步从业人员的业余程度和办事意思,经由过程机制转换和业余部门利益调整,做到优胜劣汰,打造优秀物业办理队伍,以增加企业的竞争力。 

(三)营造合适
高校物业良性生长的社会氛围 

物业办理是一项存在社会功能的行业,有照应的社会功能和社会目的。并且,高校物业办理是一项新生事物,它的企业化运转离不开政府和黉舍的政策搀扶。一方面,各级政府部门创造必的条件,支撑高校物业办理健康生长并承担照应的社会本能机能,如在土地运用、财政金融信贷、税收减免等方面给以优惠。另一方面,黉舍从改造大局出发,在各方面给以最大的支撑。当然,仅靠政府和黉舍的支撑是不够的,企业应施展高校自身雄厚的资源和技巧优势,以办理为手段,以办事为中心,起劲克服各种困难,踊跃小我私家生长,探索一条高效物业办理的新出路。 

(作者单位河南理工大学)